Một ngày cuối tuần giữa tháng 12, Hội nghị tổng kết ngành Xây dựng năm 2011 diễn ra khá im ắng. Chỉ có lác đác đại diện của một số tổng công ty lớn tới tham dự. Nếu để ý, người ta dễ dàng nhận ra những cái lắc đầu, thậm chí là ngủ gật của một vài vị đại biểu. Bởi lẽ hầu hết mọi nhận định đều đi đến chung một kết luận: 12 tháng tới còn khó hơn cả 12 tháng đã qua.

Cũng trong ngày hôm đó, một cuộc hội thảo bàn về triển vọng của kinh tế thế giới và Việt Nam năm 2012 đã được tổ chức tại Hà Nội. Phiên cuối cùng của cuộc hội thảo ấy diễn ra khá muộn, vào cuối ngày, khi cái rét căm căm thường thấy của mùa đông Hà Nội ngày một thêm buốt da buốt thịt, hẳn ai cũng muốn về nhà để trốn cái lạnh. Nhưng trái với lo lắng của nhiều người trong ban tổ chức, cuộc thảo luận của các chuyên gia kinh tế hàng đầu tìm cách giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn kinh tế khó khăn này lại rất sôi động. Đa phần những thắc mắc, câu hỏi lại đến từ những doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ. Xem ra, họ đang rất mong chờ "phép màu" từ sự tư vấn của các chuyên gia tài chính, ngân hàng về nguồn vốn để thoát khỏi khó khăn trong năm tới, hơn là ngồi tham dự một cuộc tổng kết mang tính định kỳ hàng năm tại một cơ quan nhà nước.

Bao giờ cho tới quý 3?

 

Các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam có thể tiếp cận các nguồn tài chính mới bằng các hình thức hợp tác mới như: bán toàn bộ dự án, tìm kiếm đối tác liên doanh, bán nguyên block căn hộ hoặc bán mặt bằng bán lẻ và văn phòng.

Tại buổi hội thảo nói trên, đại diện của một doanh nghiệp bất động sản đặt câu hỏi: "Khi nào thì thị trường sẽ ấm lên"? Ông Peter Ryder, Tổng Giám đốc điều hành Indochina Capital - một nhà kinh doanh bất động sản không hề xa lạ đối với những người làm trong ngành bất động sản tại Việt Nam, cho rằng: với ông đây là một câu hỏi không dễ trả lời. Bởi vấn đề lớn nhất mà Việt Nam đang gặp phải hiện nay là lạm phát cao, mà bài toán này thì khó giải quyết trong thời gian sắp tới. "Lúc này, chúng ta không nên nói quá nhiều tới tiềm năng nữa mà cần phải tìm ngay ra giải pháp để vượt qua thời điểm khó khăn này. Hiện thị trường chung cư ở các đô thị lớn như Hà Nội đang có sự sụt giảm nghiêm trọng về tính thanh khoản và đầu ra. Trong lúc này, cần có sự cộng tác của tất cả các bên chứ không chỉ của một nhà đầu tư nào, bởi có chung lưng lại mới có thể đưa thị trường đi lên", ông Peter Ryder nhấn mạnh.

Năm 2011, mặc dù tình hình thị trường hết sức khó khăn, nhiều doanh nghiệp trong nước có nguy cơ phá sản, nhưng Indochina Land - Quỹ đầu tư chuyên về bất động sản của Indochina Capital - vẫn đạt được kết quả kinh doanh khá ấn tượng với doanh thu khoảng 40 triệu USD từ hầu hết các phân khúc thị trường. Bí quyết kinh doanh của Indochina Land không được những người đứng đầu công ty này nhắc tới, nhưng điều đó cũng đủ cho thấy các dự án bất động sản không phải là không có đường ra. Với năm 2012, trong khi nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam tính đến chuyện án binh bất động thì Indochina Land dự tính sẽ triển khai thêm một dự án biệt thự nằm trên diện tích 8 ha tại quận 9 TP.HCM và hoàn thành một số dự án khác đang triển khai.

 

Lúc này chúng ta không nên nói quá nhiều tới tiềm năng nữa mà cần phải tìm ngay ra giải pháp để vượt qua khó khăn

Trả lời cho câu hỏi đến bao giờ thị trường mới ấm lên của ông chủ doanh nghiệp trên tại hội thảo, chuyên gia tài chính Cấn Văn Lực cho rằng, trước mắt cần phải xác định đúng tình trạng của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay. Đó là "quả bóng đang chuẩn bị xì hơi" chứ không phải "bong bóng sắp nổ" như những gì mà giới truyền thông thời gian qua vẫn nhắc tới. Bởi lẽ theo ông Lực, trước đó "quả bóng" bất động sản tại Việt Nam đã bị thổi căng quá mức và đã đến lúc nó cần được xì bớt hơi để trở về với giá trị thực của nó. Bằng chứng là tình trạng ế hàng, mất tính thanh khoản, khuyến mãi, giảm giá, cắt lỗ hay giảm lãi… của hàng loạt các chủ đầu tư diễn ra liên tục trong thời gian qua. Thông điệp của Chính phủ trong năm 2012 vẫn là tiếp tục chính sách thắt chặt tiền tệ nên cơ hội cho sự đi lên của thị trường bất động sản là rất thấp. "Nhưng điều này sẽ được cải thiện dần dần và thị trường bất động sản có thể ấm lên một chút vào quý 3/2012", ông Lực dự đoán.

Đừng là đà điểu rúc đầu vào cát

Phân tích tình hình thị trường, ông Peter Ryder cho rằng, vấn đề đang xảy ra ở Việt Nam tuân theo quy luật giống như ở Mỹ và các nước châu Âu khác. Khi phát triển quá nóng sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Điều mà thị trường hiện nay quan tâm nhất chính là bài toán về vốn. "Vấn đề này cần sớm được giải quyết", ông Peter Ryder thúc giục. Trước đó, chia sẻ về vấn đề này, ông Cấn Văn Lực cũng cho rằng, vấn đề không phải là xem bất động sản thuộc lĩnh vực sản xuất hay phi sản xuất để định mức lãi suất cho vay. Điều cốt yếu là phải phân khúc chi tiết thị trường này để tránh được rủi ro. Đơn cử như ở Mỹ, có khoảng 18 ngành nằm trong danh mục phi sản xuất, trong đó có bất động sản. Còn ở Úc, bất động sản được chia ra làm 3 phân khúc khác nhau: thứ nhất là khách sạn, nhà hàng, khu giải trí; thứ hai là khu công nghiệp, khu chế xuất; thứ ba là người dân xây nhà, mua nhà, sửa nhà, mua đất. Hệ số rủi ro tín dụng ở hai phân khúc đầu được tính là 150% và ở phân khúc còn lại là 100%.

Bất chấp những ta thán của giới kinh doanh bất động sản, các ngân hàng có những lý lẽ của riêng mình. Nói về việc thắt chặt cho vay lĩnh vực bất động sản, đại diện một ngân hàng cho biết: ngoài tình trạng xấu của thị trường hiện nay vấn đề giải quyết các tài sản thế chấp ở Việt Nam rất khó. Ở Mỹ, chỉ cần 1 vài tháng đã có thể bán được căn nhà thế chấp, nhưng tại Việt Nam việc này có thể mất vài năm. Đó là lý do khiến các ngân hàng không dám mạnh tay rót vốn. Điều này đã khiến cho giới kinh doanh bất động sản cảm thấy lo lắng hơn. Đại diện một doanh nghiệp thở dài ngao ngán: "Kiểu này chắc không dám gõ cửa ngân hàng".

Tình huống trên đã khiến cho tiến sĩ Vũ Thành Tự Anh, Giám đốc Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright, TP.HCM nhớ tới hình ảnh của chú đà điểu mỗi khi có khó khăn là tự rúc đầu vào cát để né tránh. Và ông khuyến cáo: "Chúng ta không nên bỏ qua, né tránh điều này mà cần phải nhìn vào thực tại để tìm ra những điểm sai trước khi mọi thứ trở nên tồi tệ hơn". Hiện rất nhiều doanh nghiệp nước ngoài đang có ý định đầu tư vào thị trường Việt Nam. Đây sẽ là cơ hội để các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam có thể tiếp cận với các nguồn tài chính mới bằng các hình thức hợp tác mới như: bán toàn bộ dự án, tìm kiếm đối tác liên doanh, bán nguyên block căn hộ hoặc bán mặt bằng bán lẻ và văn phòng. Xem ra đây là giải pháp hữu ích về bài toán vốn cho doanh nghiệp bất động sản trong thời điểm hiện nay.