Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không hợp lý là nguyên nhân chính tạo nên tình trạng đầu cơ đất đai vượt giới hạn, không điều tiết được luồng vốn đầu tư vào những khu vực cần khuyến khích đầu tư. Việc đổi mới sắc thuế nhà, đất là một nhu cầu cần thiết và bức xúc, bảo đảm tính đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai và thị trường bất động sản.

Hạn mức tính thuế chưa hợp lý

Hạn mức nhà tính thuế được xác định theo giá trị nhà. Nhà từ 600 triệu đồng trở xuống không tính thuế. Nhà trên 600 triệu đồng bắt đầu tính thuế. Theo đại diện TCty Vinaconex, trong điều kiện hiện nay, mức 600 triệu đồng có thể phù hợp với loại nhà dành cho người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, về lâu dài thì mức này không phù hợp với sự thay đổi của giá thị trường do những yếu tố như lạm phát, thay đổi về thu nhập trong tầng lớp dân cư. Bên cạnh đó, Ban soạn thảo cũng cần tính đến sự khác biệt về thu nhập mang tính khu vực và vùng miền... 

Nhiều ý kiến còn băn khoăn, không biết Ban soạn thảo sẽ định giá nhà ở theo giá thị trường hay theo giá xây dựng ? Nếu định giá theo đơn giá xây dựng công trình, thì liệu những khu nhà đã vài chục năm tuổi có được tính khấu hao hay không ? Tại sao chế độ khấu hao tài sản của Bộ Tài chính thì cho phép, còn chế độ nộp thuế thì lại không ?

Theo TS Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN, Ban soạn thảo cần thay đổi tư duy làm luật. Ông Liêm cho rằng, việc áp dụng hạn mức 600 triệu đồng là máy móc áp dụng theo pháp luật nước ngoài.

TS Nguyễn Minh Phong - Trưởng phòng nghiên cứu kinh tế, Viện nghiên cứu phát triển KT- XH Hà Nội cũng cho rằng cần xem lại con số khởi điểm giá tính thuế nhà ở là 600 triệu đồng. Theo ông Phong, Ban soạn thảo không thể lấy đơn giá chính thức 4 triệu đồng x 150 m2 để thành con số 600 triệu đồng. Vì thực tế hiện nay, tuyệt đại đa số người dân không thể mua được giá “gốc” như quy định của luật. Hơn nữa, việc cố định con số tuyệt đối giá nhà, trong khi lại “thả nổi” tỷ lệ phần trăm trên đơn giá 1m2 xây dựng mới của nhà ở cùng loại để tính giá tính thuế nhà ở là chưa hợp lý.

Cần xem lại thuế suất

Theo dự thảo, đối với đất ở, diện tích đất trong hạn mức chịu thuế suất 0,03%. Đất vượt hạn mức nhưng không quá 3 lần, chịu thuế 0,06%. Diện tích vượt trên 3 lần hạn mức chịu thuế 0,09%. Mức thuế được tăng thêm (0.03%) căn cứ vào việc vượt 3 lần hạn mức như dự thảo là tương đối thấp. Về nguyên tắc, cần khuyến khích những người sử dụng đất ở đúng hạn mức và hạn chế việc sử dụng đất ở vượt quá hạn mức của tổ chức, cá nhân - đây là ý kiến của đại diện TCty Vinaconex.

Đồng tình với quan điểm này, LS Trương Thanh Đức - Chủ tịch HĐQT Cty Luật Basico nhận xét: Với thuế suất thấp như vậy, dự thảo Luật thuế nhà, đất sẽ khó có thể đạt được mục tiêu hạn chế đầu cơ. Theo ông Đức, đánh thuế nhà, đất cần phải nhắm tới người sử dụng nhiều diện tích nhà, đất, đặc biệt là người đầu cơ. Đối với những gia đình chỉ sử dụng bình quân chỉ vài mét vuông một người, thì dù tài sản đó có là tiền tỷ, cũng không nên đánh thuế hoặc không thể đánh thuế cao theo giá nhà thị trường.

TS Đặng Hùng Võ nhận xét: Đối với trường hợp thuế đánh vào hộ gia đình kinh doanh không phải là tổ chức DN cũng còn bất hợp lý. Đây chính là tình trạng giá đất rất cao tại nhưng nơi có lợi thế mở cửa hàng kinh doanh của hộ gia đình. Đất ở được sử dụng vào mục đích kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình mà chỉ chịu mức 0,03% lại có vẻ như quá ít so với thu nhập thực (sau khi đã trừ đi các nghĩa vụ thuế về kinh doanh hộ gia đình).

Chính vì vậy, những bất cập nêu trên cần đưa vào xử lý đồng bộ và cần xem xét mối tương quan giữa thuế đối với sản xuất, kinh doanh và thuế nhà đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh.